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杭州集中供地下半場:華潤造城 中駿闖入 
   2021-5-11   觀點地產網 許淑敏 

(原標題:杭州集中供地下半場:華潤百億造城、黑馬中駿闖入)

      燥熱多時的杭州土地市場,原以為在集中供地之下會有新一輪降溫作用,但連續兩日的競拍結果,關鍵詞依然是“封頂價+自持”。

      5月7日-8日,杭州首批集中供地57宗土地,均為涉宅用地,總出讓面積301.8萬平方米,總建筑面積757.2萬平方米,總起拍價943.7億元,最終成交價1178億元成交,并且有44宗地達到封頂價,最高自持比例達到40%。

      30多家房企入場爭奪,首日鏖戰8個多小時,最終成交32宗地塊,分布于主城區(13宗地)、蕭山區(12宗地)、錢塘新區(7宗地),涉及金額約717億元。

      第二場土拍延續著前一日的熱度。自上午8:30開始競拍,直至下午16:20,同樣耗時近8個小時,25宗地得以出讓,分布于臨安區(12宗地)、余杭區(7宗地)和富陽區(6宗地),總金額達到461億元。

      而參與此次杭州土拍的開發商,既不乏本地中小房企,如宋都、濱江、興耀、西房、華景川等,也少不了頭部房企的強勢補倉,萬科、融創、龍湖、保利、華潤置地等均有落子。同樣亦有首入杭州市場的房企,如外地房企奧園、義烏天鉦等。

      杭州資深業內人士江戶川稱,國家層面的初衷是希望供給更加充足,土地市場熱度不要這么高,但落到實地,反而成為開發商一擁而上的噱頭。

      另一杭州樓市資深評論員則認為,集中拍賣相當于集中發貨,集中規定銷售價,未來糧倉有多少庫存,賬本上寫得很清晰,其實沒必要恐慌。

      細數下來,這輪杭州集中供地當中,拿地金額排名前列的房企包括融信142億元、融創127億元、華潤111億元、濱江96億元、中駿91億元。

下半場拿地形勢

      比起前一日融信、濱江、融創等房企集中大手筆拿多宗地的突出特點,5月8日拿地房企相對沒那么集中,除了宋都之外,基本上拿地都是在1-2宗左右。

      大小房企各懷心思。從臨安區12宗涉宅地(含租賃住宅)出讓結果看來,實為中小房企集中攻略的區域。諸如宋都、義烏天鉦、溫州時代、臨安曙光、地上集團、西房、華梁等一眾房企集中落子于此。

      另外,還有正榮、中天、銀城等房企選擇此地。其中正榮以8.94億元競得青山湖地塊,成交樓面價18165元/平方米,刷新臨安地價紀錄。有媒體測算,加上自持9%的成本,折算實際地價接近2萬/平方米。但項目毛坯限價僅23310元/平方米,基本沒有利潤空間。

      杭州實行雙限政策,開發商利潤空間并不大。江戶川指出,每個項目利潤是非常已經壓縮到非常極限,但開發商不拿地,便沒有市場份額。這是外地開發商爭著進入杭州的主要原因。

      最終,臨安區12宗地塊總成交價達到78.64億元,出讓面積38.73萬平方米,總建筑面積63.4萬平方米。

      江戶川分析稱,杭州主城區的地塊肯定比臨安的地塊更有價值,畢竟是核心城市、核心地段,小開發商只有在偏遠地區才有機會,可能會競爭少一點,機會多一些?梢詫Ρ戎鞒菂^拿地情況,基本上是以保利、龍湖、綠地、融創等實力房企為主。

      盡管臨安區出讓地塊較小,但開發商爭奪程度并不亞于主城區地塊。除2宗底價成交外,其他10宗地塊均達到封頂價且競自持,最高自持比例超過了稍早前建發刷新的紀錄。在5月7日的拍賣中,建發以封頂價16.31億元拿下祥符東單元GS0806-R21/B1/B2-05地塊,自持比例38%。

      此番再次刷新杭州樓市自持紀錄天花板的地塊,為城東濱湖新區單元G-R21-01地塊,經過39輪競價,由杭州地上房地產集團有限公司以上限價10.92億元競得,樓面價12708元/平方米,溢價率29.68%,自持40%。

      自持比例過高,除了開發商利潤空間問題之外,也有市場人士提出其它擔憂:開發商自持高,以后同小區的房子用來出售,業主與租戶的矛盾會更突出。

      富陽區同樣是本地中小房企更為青睞的區域。不過業內預測的綠城補倉富陽區的現象沒有出現,而是“老杭州”宋都卯足了勁在此搶灘,以上限價7.29億元競得富春77-2號地塊、以封頂價8.46億元競得富春灣新城6號地塊,總價達到15.75億元。

      值得關注的是,在兩天的土拍中,宋都一共收獲了5宗地塊,在臨安區、拱墅區、富陽區奪地,總成交價達54.76億元,在拿地宗數上,是繼融信(7宗)、濱江(5宗)之后的贏家之一。

      宋都補倉大本營意圖明顯,尋求擴規模,以期實現2019年提出的300億銷售目標。相關統計稱,此前宋都在富陽的項目主要位于東洲、鹿山、富春灣新城,當前該公司于富陽已有8個項目左右。

      另外,杭房、理想國際&華景川聯合體、眾安、大華等也在此分得一杯羹。最終,富陽區集中出讓6宗涉宅地全部成交,總價達85億元。

      余杭區則是此輪土拍的重點關注區域。這次出讓7宗住宅、商用地,總建筑面積233.5萬平方米,總起價237.79億元,總成交價達297.89億元。

      除了杭州地鐵集團底價拿下的2宗地鐵上蓋地塊,其余地塊均有溢價,其中奧園&華景川以低于最高競價的價格拿地,剩下4宗地塊均達到封頂價且競自持,溢價率最高達29.98%。

      奧園為首次進入杭州市場,聯合本地房企華景川以25.97億元拿下了杭州余杭經濟技術開發區興元路與東湖北路交匯西南處地塊,樓面價11856元/平方米,溢價率27.49%。

      以抱團的方式入駐,奧園選擇熱度較為高的余杭區,且該地塊總建面219062.4平方米,其中,不少于9863.12平方米地上住宅建筑面積作為配建公共租賃住房。商業建筑面積占比不大于10%且不小于2.18萬平方米,需集中建設,還需建設不少于1.8萬平方米、不低于四星級的酒店,需自持10年。

      配建要求眾多,加之地塊未來裝修限價19800元/平方米,同樣測算起來獲利不多。

      “雖然是微利,但是杭州房子很好賣,加快周期還是可以創造利潤,即控制好周期成本!彼峒伴_發商爭搶地塊的邏輯,至少規模上去了、手中有貨,心里也不慌。

      另一業內人士也同意該觀點,開發商不會做虧本的買賣,更不會去做慈善,不管限價還是溢價多嚴,開發商肯定會有賺頭,只是賺多賺少的問題。

意料之中與意料之外

      下半場的杭州土拍也頗有亮點,主要關注點是在余杭區的兩宗地,有意料之中的勾地結果,亦有半路闖入的黑馬,競爭態勢一如既往激烈。

      首先是位于余杭區的未來科技城三站換乘綜合體項目,即地鐵綠汀路站TOD項目。在出讓之前,已有不少分析稱華潤置地拿下該地塊沒有懸念,基本上已經洽談得差不多。

      早在2017年,華潤置地(杭州)發展有限公司就與浙江杭州未來科技城管委會有過意向合作簽約,擬共同建設華潤杭州未來科技城城市公共中心項目。

      該項目與5月7日華聯集團以底價48.32億元競得的世紀城核心區塊單元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地塊一般,都是早先便有簽約協議達成,同為勾地操作。

      但并沒有如上一日杭州SKP地塊那樣直接底價落錘,過程略顯漫長。最終經過2個半小時、136輪的競價,華潤以最高限價111.61億元競得該地塊,樓面價16499元/平方米,溢價率29.91%,自持4%。以此成為余杭區歷史上首個百億地塊,杭州第六個百億地塊。

      據了解,該地塊吸引了金地、龍湖、綠城、溫州時代、卓越、寶龍、華潤置地等7家房企爭相競拍。據業內稱,華潤在拿地時遇到了強有力的狙擊,龍湖咬得特別很緊。

      資料顯示,該地塊規劃為商業用地、商務用地、住宅用地、公共交通場站用地,容積率2.5-3.55,出讓面積190387平方米,建筑面積676472平方米,起始價85.91億元,樓面起價12700元/平方米。

      在地塊的監管協議中還提出:項目總投資額不得低于150億元,其中商業商務總投資額不低于65億元;購物中心在簽訂土地出讓合同后5年內實現開業等;地塊對購物中心營業的零售額也有要求,開業三年內需達到50億元,5年內需達到100億元。

      綠汀路TOD項目位于未來科技城建設管理區,屬于閑林街道、倉前街道,四側均鄰河,為綠汀路與水鄉北路交叉口四個象限地塊,也是地鐵5號線、3號線(在建)和16號線的三線換乘站,承擔大城西區域軌道交通網絡的重要節點。

      亦即,華潤萬象城即將落地未來科技城板塊。有消息稱,該項目將打造親子樂園、青年潮流、核心景觀、光電水秀、大型游樂設施等。

      華潤置地已于杭州深耕近16年,此番拿地后,杭州將擁有3座萬象城購物中心。目前項目包括杭州萬象城、蕭山萬象匯、東站萬象匯(在建)、萬象世界中心(在建)、城北萬象城(在建)、杭州中心(在建)等等。

      而意料之外闖入杭州市場的則是中駿,一舉拿下了臨平新城鼎湖社區地塊,樓面價11205元/平方米,溢價率29.98%,自持4%。長期研究杭州樓市的業內人士顧曉立認為,中駿應該是對這宗地勢在必得。

      該項目為本次集中供地中最大體量地塊,還是余杭區首個未來社區地塊。按照規劃,鼎湖未來社區目標將打造“融杭接滬新樞紐,擁山臨水新社區,產城融合新高地”。

      具體而言,該地塊容積率3.27,出讓面積248257平方米,建筑面積812517平方米,起始價70.04億元,最高限價91.04億元,樓面起價8620元/平方米。

      根據規劃,項目共分為11個地塊,其中2個地塊為安置房、9個地塊為出讓地塊。此外,還有3萬平方米的商業,需自持10年;6.3萬平方米的服務式公寓中,有2.52萬平方米不得預售,不得分割轉讓,不得整體轉讓。

      而地塊所建的商業商務項目,還須要引進鯤鵬企業、至少6000名本科及以上人才、土地出讓4年后入駐企業年繳稅額不少于5億元。出讓條件嚴苛,中駿后續運營壓力并不小。

      不過,該項目住宅精裝限價28500元/平方米,對比其它地塊,臨平新城鼎湖社區地塊利潤空間算是比較大的。

      江戶川表示,中駿在杭州算是生面孔,項目也不多。事實上,中駿曾從廈門航空手上全資收購了杭州白鷺房地產有限公司,所以才有了如今的中駿·錢塘御景。后續中駿也于2019年拿下了青山湖西岸DAAJ2019041地塊,總價12.43億元。

      但上述所提及兩宗重點地塊獲利空間并沒有SKP地塊好。在業內人士看來,SKP的住宅項目肯定是賺錢。

      “其他項目,如果是封頂價+自持20%-30%,利潤空間都差不多,就看開發商成本控制能力!痹撊耸吭俅螐娬{。


 

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