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北方商業真的不行了嗎? 
   2021-5-25    貓頭鷹研究所 

       疫情后期,就在我們對世界經濟未來走勢的預測爭論不休時,一個新詞——“K型”復蘇,漸漸進入我們的視線。

       K型復蘇本質上是分化,是一種差異化復蘇,即一部分產業和經濟體反彈上升,另一部分仍然維持在低位,形成分叉走勢,很像英文字母“K”。

       在美國,K型復蘇呈現出的是階級貧富分化的加劇,美國經濟的大放水讓房價連續9個月大漲,漲幅接近20%,有資產的中產階級享受到了通貨膨脹的紅利,實現了資產的增值;而無資產的中下收入群體,不僅要被動面對資產的差距拉開,還要因為近逼20%的失業率不斷陷入貧困的死循環。

       反觀國內經濟,雖然房地產市場沒有如美國一樣實現房價的普遍大漲而造成階級貧富分化的升級,但K型復蘇也在漸漸以另一種分化方向顯現,即以長江為界的南北分化。

        南北的經濟分化由來已久,但疫情讓這種分化徹底成為定局,不僅如此,在外貿訂單劇增、固定資產增值等世界經濟轉移紅利的影響下,南北居民的貧富差距進一步拉開,同時,經濟發達的聚集效應推動中國人口呈現出孔雀東南飛的大遷徙。

        作為經濟發展的風向標,商業市場因為南北的諸多差距,也漸漸表現出明顯的分界線,存量與新增的鮮明對比,銷售額與租金水平的直線落差等等。

        未來,在人口南遷的長期視角下,南北商業要如何形成自己的運營護城河,還值得我們探究。

南北經濟分化成定局

南方商業市場吸引力完勝北方

        隨著中國經濟和城市化進入新階段,我國經濟發展的空間結構發生了深刻變化,從國家區域角度看,南北經濟分化程度不斷加深,相對于南方,北方經濟發展放緩范圍在持續擴大:先是東北經濟放緩,然后是華北,并不斷向南推進,直逼長江線。

       從2018-2019年全國城市經濟競爭力排名變化看,北緯31度以北地區總體都在下降,東北、華北地區下降的幅度較大。而南方的城市則總體在上升,在北方城市平均下降了6.2位的同時,南方城市上升了6.6位。 

       2020年,全國城市GDP排名中,南京取代天津,致使城市十強陣營里只剩下北京一個北方城市。

數據來源:國家及地方統計局

       即便從省份GDP排名來看,北方也不容樂觀。2021年第一季度GDP排名中,北方僅剩山東與河南兩省的GDP維持在前十名的陣營中。

圖片來源:網易

        更為重要的是,北方省份的經濟增速明顯低于南方,2021年第一季度經濟增速超過全國平均水平(18.3%)的只有8個省份,無一例外的都是南方省份。而與之對應的8個倒數省份,除了湖南之外,其余皆是北方省份。

圖片來源:網易

       很明顯,從城市與省份GDP總量與增速的多維度對比來看,北方經濟與南方經濟的差距已拉開,尤其是在疫情后期經濟失調的情況之下,經濟分化定局之勢難以改變。

       濟水平的高低于商業來說,直接影響的就是區域消費力的高低。

數據來源:國家及地方統計局

        2020年,中國城市消費能力十強依次是上海、北京、重慶、廣州、深圳、成都、蘇州、南京、武漢和杭州。2018-2019年同樣也是這十座城市,雖然排名略有不同,但近三年來,在全國消費能力十強城市中,北方城市始終只有北京一個,這與城市GDP的一枝獨秀如出一轍。

       更為差強人意的是,北京雖然位居第二,但從消費增速上看,北京是除武漢(-20.9%)之外,十強城市中跌幅最大的城市,消費增長力顯著不足。

       在經濟水平與消費力的綜合推動之下,商業市場向東南扎堆的聚集效應明朗化。

數據來源:《中國實體商業客流桔皮書》

       疫情前的數據顯示,東南部的經濟發達與消費力的強勁,讓購物中心的存量與新增相對于西北部地區來說,更具優勢。

       即便受疫情影響,2020年新增購物中心數量僅開出了預期計劃的四成,但從分布上來看,華東與華南地區依舊是商業新增項目的重鎮,一如既往的強勢。

數據來源:《中國實體商業客流桔皮書》

       從品牌端來看,2020年首店品牌也比較偏愛東南市場。從首店的選址我們就能窺見一二。首店的落戶已經是一個城市綜合實力與商業魅力的集中體現,成為城市商業活力的“新指標”,所以頗具參考性。

圖片來源:贏商網

       從2020年新開首店數量排名來看,北上廣深四個一線城市聚集了超六成全國首店,上海以107家穩居榜首,占全國總數量的27%,廣州、北京不相上下,分別是53家與52家,緊隨其后的是深圳34家全國首店,成都與杭州雖然無緣前三,但卻是其余城市中最受海外品牌青睞的城市,發展潛力被普遍看好。而首店落地的前十名城市中,與經濟發展路徑基本一致,除了北京依舊再無北方城市。

       值得注意的是,如果將南方城市細分來看,首店落戶的十強城市中,華東城市僅占兩席(上海、杭州),華南城市有4個(廣州、深圳、佛山、廈門)以及西南城市3個(重慶、武漢、成都)。由此可見,在商業市場的活躍度上,華南與西南更具分散性,呈點狀分布,而華東明顯是以上海為核心的向外發散。

       綜合來看,在這場南北商業的吸引力PK大戰中,北方完敗。

小結 

       南北經濟的差距雖然由來已久,但早期在北京拉動下,環渤海城市群的整體發展始終呈現增長趨勢,后期隨著國有資本企業的衰敗,天津等核心北方城市GDP大幅度下跌。

       這也從側面說明了,南北經濟之差,在于國有資本與私有資本之差,無論是上海還是深圳,私有資本的活躍度都遠大于北京,2019年,深圳私營企業的稅收貢獻已達70%,相對于國有資本,百花爭鳴的私營資本對于城市活力更具帶動作用。

       南方私營資本的龐大基數決定了市場經濟的作用更加明顯,市場化程度更加成熟,這更有利于營商環境的活躍。

       所以,無論是商業地產開發商還是品牌,大家都傾向于流入更具活力且更加自由化的南方商業市場。當然,南方更強勁的經濟與消費力也從根本上決定了南方商業市場的繁榮。

南北居民貧富分化

南方商業更具時尚性與先導性

        GDP總量受人口、陸地面積、海域面積等因素的影響,反映的是省市的宏觀方向。而人均GDP則更能夠反映一個省市的經濟實力,反映一個省市的居民收入水平與富裕程度。

       國家統計局數據顯示,從人均GDP排名情況看,以2019年人口數據計算,北京、上海人均GDP超過15萬元人民幣穩居全國前列。前十名省市中,北方省市雖然不再是北京的一花獨放,但相對于南方,北方3省市的占比仍略顯不足。

數據來源:國家及地方統計局

       不僅如此,南方居民普遍吃到了技術革命的紅利,從歷史經驗來看,每一次技術變革都加速了貧富分化之差,比如農耕技術衍生了土地主和農民,工業革命造就了資產階級與無產階級,而今天的互聯網,讓北漂漸漸轉向了杭漂與深漂。北方重工業的衰落與南方新技術產業的聚集讓南北人口的收入水平呈現出顯著的不同。

數據來源:國家及地方統計局

       如圖所示,2020年全國人均可支配收入排名前20名中,僅有北京一座北方城市上榜,而2020年全球疫情,更加劇了這種南北居民的貧富之差。

       印度等制造型國家的疫情失控讓東南亞制造業訂單轉向國內,主要受益的就是國內沿海的制造業以及上下游產業,這讓南方省市居民的財富累積再次提升,直接表現就是,2020年江蘇、福建和浙江這三省在人均GDP上都超過了廣東。

       從受益人群上來看,首當其沖的就是外貿企業主以及工廠小老板,然后財富依次向下逐層衰減,這波財富大潮,整體的金字塔分級是:

       南方沿海一二線城市企業主、普通居民-中部二線城市企業主、普通居民-北方企業主、普通居民。

       由此可見,無論是原始基礎,還是疫情帶來的外貿紅利,財富都明顯流向了南方,致使從人均收益角度,南方居民要富于北方。

       不僅如此,2020年至今,中國樓市經受“疫情沖擊”與“貨幣寬松“的雙向拉扯,很多南方城市房價一路向上,尤其是制造業分布密集的長三角和大灣區,排隊購買豪宅現象再現,而此時的不少北方城市則出現了房價的回落。

圖片來源:國民經略

       漲幅最高的15城中,北方城市占據7城,南方城市占據8城,相對均衡。但在房價下跌城市中,舉目望去幾乎都是北方城市,其中,跌幅最大的是黑龍江的牡丹江市,跌幅為10%。

圖片來源:國民經略

       相對于成都、杭州、無錫等地的明顯上漲,天津、濟南、青島、石家莊、鄭州等北部主要經濟重鎮則出現了回調。

       房價的大漲讓南方有資產的居民吃到了通貨膨脹的紅利,實現了固定資產的增值,而北方城市的居民則感受到了資產的縮水。

       樓市與經濟路徑的一致再次說明南方居民確實吸納了世界財務轉移的經濟紅利,進一步拉開了與北方居民的貧富差距。

       有了錢,居民自然就會消費,贏商網對2020年全國商場銷售排名的統計數據顯示,全國20億以上銷售額商場,共計58座,其中9座位于北方,占比僅為15.5%。40億以上銷售額商場18座,北方5座(北京3,鄭州1,青島1),占比提升至27.8%。70億以上銷售額商場6座,北方2座(北京1,鄭州1),占比再次升至33.3%。

       很明顯,越到頭部,北方城市高額銷售的商業體占比越高,說明財富的集中度也就越高,不同于南方城市的多點開花,北方城市商業的燦爛局限于北京一城,北京成為了北方商業唯一的門店擔當。

圖片來源:贏商網

       即便如此,北京在零售業租金水平上,還是遠不及上海、廣州與深圳。 

       從零售租金來看,中國主要城市的購物中心經濟大致可以分為三檔:

       上海、廣州、深圳為第一檔,租金全部超過1000元/㎡/月。

       北京、杭州為第二梯隊,租金在500-1000元/㎡/月之間。

       武漢、西安、重慶、成都、天津、沈陽、青島,租金在200-500元/㎡/月之間,屬于第三檔。

       值得注意的是,北京和廣州在租金方面存在兩個顛倒的現象,在零售租金方面,北京確實位列第四,而在寫字樓方面,北京則以359元/㎡/月的租金水平遠高于滬穗深的282、176與209元/㎡/月。

       廣州則正好相反,寫字樓租金水平在四城中最低,但零售租金排到第二,而且和上海的差距非常小。

       造成這種現象的原因,其一就是北京與滬穗的服務業偏向不同,相對于北京的TO B,廣州和上海更擅長于TO C,體現為生活性服務業的繁榮。

       TO B僅需要國家政策的招商引資來助力大企業以及企業總部的落戶,而TO C則需要城市消費力的支撐。這也就從側面決定了兩地城市活力的不同,無論是夜經濟還是城市煙火氣,廣深的商業活力明顯要更加鮮明。

       而從數據上來看,北京與上海在社會消費品總額與人均GDP上相差無幾,但北京的零售租金卻近乎為上海的一半,其形成的原因應該遠不止城市活力的差異,最大的根本原因還有待細究。

小結

       南北居民貧富分化是基于南北產業的不同,北方從歷史上就偏重重工業的生產制造,即便北京的產業布局已轉向服務業,但生產制造的底色讓北京的服務業依舊集中于生產性服務業。

       南方則不同,生活性服務產業、高新技術與外貿制造業的聚集,讓其不斷收獲技術變革與世界經濟發展的紅利,這也就造成了行業間與從業人員間收入的差異,久而久之,南北居民的貧富之差漸漸顯現。

       其一就體現于商場的銷售業績,固然北京SKP曲高和寡,但獨木畢竟難成林,北方商業幾乎集中于北京一地的燦爛。而南方則呈現出百花爭鳴的良性格局,消費力更為平均,高收入消費群體總體大于北方,上海、廣州、深圳、南京、杭州、成都、重慶以及福州的多點開花,讓商業市場更具活力,新意頻出。

       其二,生活性與生產性服務業的南北差異,讓南方商業有了更強勁消費力的積淀與更多樣化的訴求,這些都推動著南方商業不斷打破陳規,破舊立新,因此,南方商業與北方商業相比,更具先導性與時尚感。

人口結構差異分化

南北商業是存量是新增的不同賽道之爭

       無論是經濟還是商業,長期的發展動力皆來源于“人口”。2021年第七次全國人口普查公報顯示,2020年全國普查人口共14.11億人,相比2010年增加0.72億人,總人口創下歷史新高。但同時,人口增長緩慢與老齡化的問題也日益嚴重。

人口增速放緩,人口自然增長率南高北低

       與 2010 年第六次全國人口普查數據相比,第七次普查人口年平均增長率為 0.53%,比 2000 年到2010 年的年平均增長率下降 0.04 個百分點。我國人口 10 年來持續保持低速增長態勢,這與出生率的走低密不可分。

       從具體省份的出生率來看,人口出生率表現出明顯的南高北低。排名前10的省份中,北方僅有寧夏青海兩個。

圖片來源:地理家園網

       人口自然增長率同樣也呈現南高北低的分異規律,其中最高的依然是西藏,為10.1‰,西藏也是唯一超過千分之十的省份。前10名中北方仍然只有寧夏、青海兩個省份。

圖片來源:地理家園網

       全面二孩生育高峰過后,我國人口出生率處于快速下降階段,而死亡率在緩慢升高,人口增長已接近靜止。從區域來看,北方不少省份已提前進入人口負增長階段,尤其是東北三省,將面臨經濟增長和社會保障的雙重壓力。而相對于北方,南方人口的出生率與自然增長率相對稍高。

少兒人口比重回升,老齡化程度加深

       我國少兒人口比重回升,生育政策調整取得了積極成效。然而,人口老齡化程度卻在進一步加深,未來一段時期,我國將持續面臨人口長期均衡發展的壓力。 

數據來源:國家及地方統計局

       普查數據顯示,65歲及以上人口占比達13.50%。一般而言,65歲以上人口占比超過7%,則意味著進入老齡化社會。這一比重超過14%,則標志著“深度老齡化社會”的到來。超過20%,則稱為“超老齡化社會”。

       就此而言,我國早在2000年,就已步入輕度老齡化社會。未來5-10年,我國大概率步入“深度老齡化社會”;到2035年,有可能進一步滑向超老齡化社會。

廣東偏年輕化,東北、川渝老齡化嚴重

       除西藏外,其他30個省份65歲及以上老年人口比重均超過7%,其中,遼寧等12個省份65歲及以上老年人口比重超過14%,進入深度老齡化階段。

       上海是0-14歲人口比重最低的省份,比重為9.8%。北京、吉林、遼寧與黑龍江0-14歲人口比重也均低于全國水平。 

數據來源:國家及地方統計局

人口向東部聚集,廣東、浙江人口十年增加超千萬

       普查數據顯示,東部人口大增,中部、東北人口減少。東部地區人口占39.93%,中部地區占25.83%,西部地區占27.12%,東北地區占6.98%。

       與2010年相比,東部地區人口所占比重上升2.15個百分點,中部地區下降0.79個百分點,西部地區上升0.22個百分點,東北地區下降1.20個百分點。

數據來源:國家及地方統計局

       31個省份中,有25個省份人口增加。人口增長較多的5個省份依次為:廣東、浙江、江蘇、山東、河南,五省合計人口占全國人口比重為35.09%。

       人口持續向沿江、沿海地區和內地地區集聚,長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速,集聚度加大。東北三省合計流出超過一千萬人,是全國人口流出最多的區域。 

圖片來源:百度APP財經

       社會發展規律顯示,人口流動受區域發展的影響。區域發展狀況對人口流動起著導向作用,一個區域經濟發展水平代表了經濟機會的不同,當一個地區經濟發達,那里的工作較多,收入較高,就會吸引人口和勞動力數量更多。區域發展差異會對人口流動的趨勢產生導向作用。一個區域經濟興盛,會提高這一地區人口凈流入量。反之一個區域經濟蕭條,人口凈流出量則較高。因此,人口流動是對區域發展程度的反映。

       這也就說明,相對于北方,南方尤其是東南部城市正在以強勁的經濟實力吸引全國人口從內陸中部和東北部地區往東部發達地區遷移、流動,短期內這種趨勢仍會持續。

       更為重要的是,更高的出生率與持續性的人口流入,導致南方人口結構更加年輕化。這對于消費市場來說,無疑是強有力的推動。尤其在長期視角下,可持續化的年輕化人口意味著商業的可持續生命力。

       綜合來看,在歷史發展、宏觀經濟、消費實力、財富聚集與人口變化等因素的影響下,南方商業與北方商業漸漸呈現出迥異的商業色彩。

小結 

南方是商業地產的必爭地

       下一個十年,南方商業市場將會是新增市場的競爭。人口的持續性導入與經濟的發達推動城市化步伐加速,商業體將實現數量的持續增長。

       更為重要的是,在人口、消費力與商業開發數量的供需平衡中,商業體的投資回報率從過去到現在始終可觀,比如凱德在華南地區的項目,平均5年內就能實現回報率的翻倍。這從根本上決定了南方商業市場必然會成為開發商的必爭之地。

       從地域上來看,雖然目前華東依舊是新增市場的主力軍,但隨著大灣區經濟的均衡發展,如東莞、佛山等地的商業市場被快速開發,商業體數量與日俱增,華南商業市場勢必將與華東市場形成齊頭并進之勢。

南方是專業運營的錘煉場 

       南方因為更早地改革開放,人均消費水平比較高,直接促進的就是零售業的發展。并就房地產行業的外商而言,南方地產商更多集中于港企,而香港作為亞洲的金融中心,其商業的發展模式無疑更具國際視野與理念。同場競技,頭部企業的高水準也就帶動了南方商業市場的專業化升級。

       另一方面,南方壯大起來的商業體多是商業化的國資委背景和民營企業。市場化的運作讓優勝劣汰的生存法則倒逼企業不斷自我成長。

       可以說,南方商業市場是中國商業競爭的前沿陣地,能在南方立住腳的商業體,其積累的運營經驗與錘煉的操盤能力無疑就會更為專業。

南方是消費創新的集中營

        南方的人文環境與消費處于中等發達國家水平,尤其珠三角。這種收益狀態下對品牌的忠誠度青睞度肯定要比北方高。當某個階層的總人數占到一定比例之后,會帶動一個地區消費。

       從這個角度來看,南方的中高消費人群基礎量確實比較多,加之30年的經濟開放讓南方消費者的視野更加廣闊,更注重時尚流行變化與商品外延。這就決定了南方消費者確實有需求也有能力去不斷“嘗鮮”,追求新意求新,愿意承擔商品的溢價價值。

北方要做溫情商業的運營突圍

對于北方商業體來說,消費力普遍不足,高端人口基數制限之下,高端購物中心依舊會是曲高和寡,中低端購物中心會更加受歡迎。

       加之缺乏人口流入,導致人口的固化,這樣的消費層級就導致了基于長期居住地與鄰里的社交模式,這就決定了商業運營的側重點要帶有溫度的社交交互服務,趨于社區化的溫情商業運營將更受北方消費者青睞。 

北方要強化老齡化細分人群的深耕

老齡化人口持續增加,年輕化人口不斷流失,將率先邁入深度老齡化的北方商業市場,未來商業的運營模式可以更多的效仿日本商業,對弱勢群體,尤其是老年人的專門化服務可以深化,比如在硬件設施上,配備出入坡道、老年購物車與老年人專用的衛生間設施。

       甚至在某些老齡化尤其嚴重的城市,完全可以如日本東京永旺葛西店一樣,推出針對老年人的商業體,從全維度鎖定“銀發市場”,以彌補年輕化市場的缺失。

北方重在城市更新下的機制轉換

       北方商業如北方經濟一樣,都在經歷著轉型的陣痛,北方商業的存量改造依賴于產業結構的整體煥新,那么,北方的騰籠換鳥不同于南方之處就在于,北方的存量改造是從體制到商業模式的更迭,是一個自我革命的過程。

       不同于南方接近于成熟市場經濟體系,北方依然是以國企為主導的經濟發展格局,所以,這就注定了城市商業的升級要需要更高的激活力度,要有更大的力度和手腕,必須完成從體制到機制的變革,即減少行政干預,激活民間創新,徹底來一場從城市管理到商業培育的思想變革。

       這既是一場實驗,也是一個城市轉型重塑的良機。

結語

        南北商業市場的差異自古就有,這是不同地域與人文特色決定的,而隨著改革開放,這種差異化被經濟發展的格局不斷放大。

       總體而言,消費的發展不僅僅是看消費,更源自整個城市的產業升級與人口增量。

       南北方商業的競爭是產業活力是市場機制的競爭,只有進行大刀闊斧的市場化改革,才能有機會讓北方迸發出商業可持續的生命力。

 

資料及數據來源:贏商網、網易、搜狐網、騰訊網、澎湃新聞、國民經略、地理家園網、百度APP財經、國家及地方統計局

 

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